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Publié le 19 Mars 2018 à 20h45 - 591 clics

Découvrez la SCPI couplée au démembrement temporaire

Les sociétés civiles de placement immobilier permettent à l’investisseur de se constituer un portefeuille de patrimoine diversifié. Elles sont proposées dès quelques centaines d’euros et peuvent être achetées en démembrement. C’est-à-dire que les parts seront achetées soit en usufruit, soit en nue-propriété. Le démembrement est temporaire et se fait alors à partir de ce qu’on appelle les clés de répartition.

Évaluation de la clé de répartition

C’est à partir de la durée du montage ainsi que du rendement prévu de la SCPI souscrite que se fait le calcul de la clé de répartition. Lorsque ce rendement est élevé, la valeur de l’usufruit augmente également, au détriment de celle de la nue-propriété. Les clés de répartition sont proposées sur une période allant de 5 ans à 10 ans. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est exprimée en pourcentage.

Que se passe-t-il pendant la durée du démembrement temporaire ?

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire renonce aux revenus – en l’occurrence les dividendes – qui, en revanche, seront perçus par l’usufruitier comme le veut la règlementation. Le nu-propriétaire ne paie pas d’impôt foncier. Il est également exonéré d’impôt sur la fortune immobilière puisque la SCPI n’est pas encore entrée dans son patrimoine taxable.

C’est l’usufruitier qui profite des dividendes, tout en bénéficiant des avantages issus des clés de répartition évoqués plus haut. Celui-ci est toutefois tenu de s’acquitter de l’IFI.

Quel intérêt pour le nu-propriétaire d’investir en nue-propriété ?

L’intérêt est en grande partie d’ordre fiscal. Si le nu-propriétaire n’est pas assujetti au paiement de l’impôt sur le revenu, il est préférable d’investir en usufruit. En revanche, s’il est fortement imposé, il investira en nue-propriété, tout en sachant que l’actif lui reviendra en pleine propriété à la fin du démembrement temporaire. Une fois l’échéance atteinte, le nu-propriétaire peut continuer à conserver ses parts, ou s’il le souhaite, le céder à un autre investisseur sur le marché secondaire.

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