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Publié le 18 Mars 2016 à 09h00 - 849 clics

Démembrement de propriété : usufruit – nue-propriété

L’article 544 du Code civil définie la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La propriété réuni trois éléments :

-L’abusus : le droit de disposer (vendre ou donner son bien)
-Le fructus : le droit de percevoir des fruits par son bien (loyers,…)
-L’usus : le droit d’user de son bien (habiter dans sa maison)

Le démembrement de propriété consiste à attribuer ces différents droits à des personnes différentes. Il est possible pour tous les biens immobiliers (maison, appartement, terrain..) mais aussi mobilier, corporels ou incorporels.

Le nu-propriétaire

L’abusus est au nu-propriétaire. Il dispose du bien mais toujours dans la limite des droits de celui qui possède l’usufruit. Lorsque le nu-propriétaire vend, l’acquéreur ne pourra ni habiter le bien immobilier, ni le louer car il ne peut vendre que la nue-propriété. L’usufruitier garde toujours ces droits de fructus et d’usus. Le nu-propriétaire recouvre son sa pleine propriété au décès de l’usufruitier, suite à une vente ou lorsque l’usufruit lui est donné.

*** Ses obligations :

Il doit laisser l’usufruitier jouir pleinement de son droit sans faire d’obstacle. Les grosses réparations de l’immobilier lui reviennent (réfection toiture, réparation de murs..), bien qu’il n’existe aucun moyen pour l’usufruitier de l’obliger dans leur réalisation. Ce dernier pourra alors prendre en charge ces travaux avec la possibilité d’être indemnisé à la fin du démembrement. Sauf pour les travaux d’amélioration qui sont eux à sa charge.

L’usufruitier

Le fructus et l’usus sont à l’usufruitier. Il peut donc utiliser le bien, y habiter et en percevoir les fruits en en faisant une ou des locations. Il peut aussi le vendre, le donner ou l’hypothéquer. Le nu-propriétaire s’appropriera du bien dès le décès de l’usufruitier initial. A savoir, l’usufruitier n’a pas besoin du consentement du nu-propriétaire pour louer le bien immobilier sauf convention contraire. Pour le cas d’un bail de plus de neuf ans par contre, il est nécessaire d’avoir l’accord du nu-propriétaire pour protéger les droits du locataire (en cas possible du décès de l’usufruitier avant la fin du bail).

***Ses obligations :

Il doit prendre bien soin du bien comme s’il en était le propriétaire. Pour cela, l’usufruitier doit faire un inventaire du mobilier, un état descriptif de l’immobilier, jusqu’à donner une caution au nu-propriétaire.
Enfin, l’usufruitier se charge des entretiens du bien immobilier (chaudière, ravalement, réfection des peintures ou encore la taxe foncière…)

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